Ihre Rechtsansprüche gegenüber dem Immobilienverkäufer bzw. Rückabwicklung des Kaufvertrages
Neben der Anfechtbarkeit des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung geht es zumeist darum, diesen wegen Sittenwidrigkeit für nichtig zu erklären und die Rückabwicklung zu verlangen, wenn sich herausstellt, daß der Kaufpreis knapp doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert, also ein „besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung“ gegeben ist, § 138 I BGB.
Beispiel: In einigen Verfahren vor dem LG Nürnberg hat sich durch das Gutachten eines Sachverständigen herausgestellt, daß die von meinen Mandanten für 97.000.- EUR erworbenen Eigentumswohnungen einen Verkehrswert iHv lediglich 31.000.- EUR hatten.
Fällt die Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert geringer aus, kann zumindest ein „auffälliges Mißverhältnis“ vorhanden sein, das dann zur Sittenwidrigkeit führt, wenn dem Verkäufer eine „verwerfliche Gesinnung“ nachzuweisen ist.
Aufspaltung des Kaufvertrages einer Eigentumswohnung oder Immobilie
In der Regel erscheinen Verkäufer und Erwerber gemeinsam beim Notar und schließen den Kaufvertrag ab. Es gibt jedoch auch Fälle, in denen lediglich der Käufer anwesend ist und ein „Kaufangebot“ bzw. „Angebot zum Abschluß eines Kaufvertrages“ abgibt. Dabei taucht immer wieder folgende Formulierung auf: „Der Käufer bietet dem Verkäufer den Abschluß des in Abschnitt B dieser Urkunde enthaltenen Vertrages an. Das Angebot ist bis zum Ablauf des … unwiderruflich (oder: An dieses Angebot hält sich der Käufer bis zum … gebunden). Danach erlischt nicht das Angebot, sondern nur die Bindung hieran. Die Annahme des Angebots kann solange erklärt werden, wie dem beurkundenden Notar gegenüber das Angebot nicht schriftlich widerrufen worden ist.“ Der Verkäufer geht dann zu gegebener Zeit allein meist zu einem ganz anderen Notar und erklärt die Annahme des Angebots.
Mit dieser Aufspaltung eines eigentlich einheitlichen Rechtsgeschäfts in zwei getrennte Vorgänge soll zumeist erreicht werden, den Kaufinteressenten quasi festzunageln. Sobald dann die Finanzierung der Eigentumswohnung oder Immobilie gesichert ist, nimmt der Verkäufer das Angebot an, womit der Kaufvertrag zustande gekommen und der Käufer endgültig zum Kauf, also auch zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet ist. Zwar hätte sich dieser nach Ablauf der Bindungsfrist durch einen Widerruf vom Angebot lösen können. Das war ihm allerdings selten bewusst, weshalb das Angebot eben weiterhin Bestand hatte und vom Verkäufer noch angenommen werden konnte.
Der BGH hat allerdings in seinem Urteil vom 09.05.14, V ZR 266/12 entschieden, daß die Klausel, wonach das Angebot über den Ablauf einer Bindungsfrist hinaus als widerruflich und stets annehmbar fortbesteht, unwirksam ist. Unter Umständen kommt also im Falle der Aufspaltung des Kaufvertrages dieser gar nicht wirksam zustande und der Kaufpreis wird ohne Rechtsgrund geleistet und kann somit zurückgefordert werden.
Problematik: Insolvenz des Immobilienverkäufers
Eine Rückabwicklung des Kaufvertrages bzw. Rückforderung des Kaufpreises scheitert allerdings oft daran, daß der Verkäufer inzwischen zahlungsunfähig oder unauffindbar geworden ist. Daher sollte schon bei ersten Zweifeln über seine Seriösität das Rechtsgeschäft ausführlich geprüft und anwaltliche Hilfe in Anspruch genommen werden.