Rechtsansprüche gegenüber dem Immobilienverkäufer bzw. Rückabwicklung des Kaufvertrages

Neben der Anfechtbarkeit des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung geht es zumeist darum, diesen wegen Sittenwidrigkeit für nichtig zu erklären und die Rückabwicklung zu verlangen,  wenn sich herausstellt, daß der Kaufpreis knapp doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert, also ein „besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung“ gegeben ist, § 138 I BGB.

Beispiel: In einigen Verfahren vor dem LG Nürnberg hat sich durch das Gutachten eines Sachverständigen herausgestellt, daß die von meinen Mandanten für 97.000.- EUR erworbenen Eigentumswohnungen einen Verkehrswert iHv lediglich 31.000.- EUR hatten.

Fällt die Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert geringer aus, kann zumindest ein „auffälliges Mißverhältnis“ vorhanden sein, das dann zur Sittenwidrigkeit führt, wenn dem Verkäufer eine „verwerfliche Gesinnung“ nachzuweisen ist.

Aufspaltung des Kaufvertrages einer Eigentumswohnung oder Immobilie

In der Regel erscheinen Verkäufer und Erwerber gemeinsam beim Notar und schließen den Kaufvertrag ab. Es gibt jedoch auch Fälle, in denen lediglich der Käufer anwesend ist und ein „Kaufangebot“ bzw. „Angebot zum Abschluß eines Kaufvertrages“ abgibt. Dabei taucht immer wieder folgende Formulierung auf: „Der Käufer bietet dem Verkäufer den Abschluß des in Abschnitt B dieser Urkunde enthaltenen Vertrages an. Das Angebot ist bis zum Ablauf  des … unwiderruflich (oder: An dieses Angebot hält sich der Käufer bis zum … gebunden). Danach erlischt nicht das Angebot, sondern nur die Bindung hieran. Die Annahme des Angebots kann solange erklärt werden, wie dem beurkundenden Notar gegenüber das Angebot nicht schriftlich widerrufen worden ist.“ Der Verkäufer geht dann zu gegebener Zeit allein meist zu einem ganz anderen Notar und erklärt die Annahme des Angebots.

Mit dieser Aufspaltung eines eigentlich einheitlichen Rechtsgeschäfts in zwei getrennte Vorgänge soll zumeist erreicht werden, den Kaufinteressenten quasi festzunageln. Sobald dann die Finanzierung der Eigentumswohnung oder Immobilie gesichert ist, nimmt der Verkäufer das Angebot an, womit der Kaufvertrag zustande gekommen und der Käufer endgültig zum Kauf, also auch zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet ist. Zwar hätte sich dieser nach Ablauf der Bindungsfrist durch einen Widerruf vom Angebot lösen können. Das war ihm allerdings selten bewusst, weshalb das Angebot eben weiterhin Bestand hatte und vom Verkäufer noch angenommen werden konnte. 

Der BGH hat allerdings in seinem Urteil vom 09.05.14, V ZR 266/12 entschieden, daß die Klausel, wonach das Angebot über den Ablauf einer Bindungsfrist hinaus als widerruflich und stets annehmbar fortbesteht, unwirksam ist. Unter Umständen kommt also im Falle der Aufspaltung des Kaufvertrages dieser gar nicht wirksam zustande und der Kaufpreis wird ohne Rechtsgrund geleistet und kann somit zurückgefordert werden.

Problematik: Insolvenz des Immobilienverkäufers

Eine Rückabwicklung des Kaufvertrages bzw. Rückforderung des Kaufpreises scheitert allerdings oft daran, daß der Verkäufer inzwischen zahlungsunfähig oder unauffindbar geworden ist. Daher sollte schon bei ersten Zweifeln über seine Seriösität das Rechtsgeschäft ausführlich geprüft und anwaltliche Hilfe in Anspruch genommen werden. 

Rechtsansprüche gegenüber der Bank, die den Immobilienkredit gewährt hat

Während der Käufer einer Schrottimmobilie gegenüber dem Verkäufer in aller Regel nur die Sittenwidrigkeit des Kaufpreises nachweisen muß, ist es bedeutend schwieriger, die finanzierende Bank haftbar zu machen.

Zum einen kann das der Fall sein, wenn ein besonderes Näheverhältnis zwischen dieser und dem Verkäufer zu belegen ist (Stichpunkte: institutionalisiertes Zusammenwirken und verbundene Verträge). Zum anderen ist es denkbar, daß die Bank von der sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises wußte oder die mit der Bewilligung des Darlehens befassten Mitarbeiter vor deren Erkenntnis bewusst die Augen verschlossen haben.

Zumeist verbleibt dem Käufer jedoch nur die Möglichkeit, die Wohnung zu veräußern und mit der Bank Verhandlungen zu führen, ob die verbleibende Restschuld durch eine Einmalzahlung abgegolten werden kann. Falls gegenüber dem Verkäufer Ansprüche nicht realisiert werden können, sollte man versuchen, mit der Bank eine gütliche Einigung zu erzielen, um aus dem Darlehensvertrag entlassen zu werden.

Pflichtverletzungen des Notars, der den Kauf der überteuerten Immobile beurkundet hat

Schließlich kann unter Umständen auch der Notar, bei dem der Kaufvertrag abgeschlossen wurde, in Haftung genommen werden, sofern dieser in die Machenschaften des Verkäufers verwickelt ist oder aber zumindest seine Amtstätigkeit bei Handlungen nicht verweigert hat, mit denen erkennbar unerlaubte oder unredliche Zwecke verfolgt wurden, § 14 II BNotO. 

Überlegungszeit zum Schutz des Immobilienkäufers

Insbesondere soll der Notar dem Erwerber einer Immobilie des Entwurf des Kaufvertrages zwei Wochen zuvor zur Verfügung stellen, § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG. Dieser muss ausreichend Gelegenheit haben, sich vorab mit dem Rechtsgeschäft auseinanderzusetzen und evtl. beraten zu lassen.

Kenntnis des Notars vom Ankaufpreis der Eigentumswohnung

Schließlich ist es denkbar, daß der Notar einen Kaufpreis beurkundet, obwohl er weiß, daß der Verkäufer die Wohnung erst kurz zuvor für einen erheblich niedrigeren Betrag erworben hat.

Im August 2014 kam es vor dem OLG Nürnberg zu einem Vergleich mit einem Notar in zwei Verfahren. Dieser hatte 2006 bzw 2007 den Erwerb zweier Eigentumswohnungen durch einen Unternehmer für 65.000.- EUR bzw. 62.500.- EUR und zwei Wochen bzw. einen Monat später den Weiterverkauf an meine Mandanten für 120.000.- EUR bzw. 124.000.- EUR beurkundet.

Ansprüche gegen den Verkäufer konnten aufgrund dessen Zahlungsunfähigkeit nicht durchgesetzt werden. Die Klagen gegen den Notar wurden vom LG Regensburg zwar abgewiesen. In der Berufung erklärte dieser sich dann aber zu Zahlungen iHv 16.000.- EUR bzw. 18.214.- EUR bereit.