Klaus Hohenester
Rechtsanwalt

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Bank- und Immobilienrecht
 
 
II. Kauf und Finanzierung einer Wohnung
 
 1. Zusicherungen der Vermittler
 
Die Betroffenen werden (z.B. von einem Bekannten oder im Internet auftretenden Unternehmen) mit der Ablöse bestehender Verbindlichkeiten und einer sog. „Eigenprovision“ geködert. Man nutzt ihre angespannte wirtschaftliche Lage aus und verspricht, diese verbessere sich erheblich durch den Kauf einer Immobilie, die vermietet sei bzw. werde. Auch übernehme der Verkäufer die Nebenkosten, insbes. die Grunderwerbsteuer. Die monatliche Darlehensrate werde durch die (evtl. sogar durch einen Mietpool gesicherten) Mieteinnahmen und den Steuervorteil fast vollständig abgedeckt, so daß letztlich nur ein geringer Eigenanteil anfiele. Es erfolge eine 100 % Finanzierung, Eigenkapital sei nicht erforderlich. Zudem diene der Erwerb der Altersvorsorge und stelle eine Kapitalanlage dar. Schließlich kümmere man sich auch um die Beantragung des Kredits und im Fall einer noch leerstehenden Immobilie um einen Mieter.
 
2. Notartermin
 
Ein Vermittler verständigt die Geschädigten zumeist sehr kurzfristig von einem Notartermin und begleitet sie dabei. Man müsse sich keine Sorgen machen und brauche keine Fragen zu stellen, alles sei geregelt. Zum Teil erfolgt die Vorgabe, man solle bestätigen, die Wohnung besichtigt und eine Kopie des Mietvertrages sowie einen Entwurf des Kaufvertrages erhalten zu haben, obwohl dies tatsächlich gar nicht zutrifft. Fast ausnahmslos kommt es aber gar nicht zur Unterzeichnung eines Kaufvertrages gemeinsam mit dem Verkäufer. Vielmehr wird ein „Kaufangebot“ oder ein „Angebot zum Abschluß eines Kaufvertrages“ abgegeben, das für eine bestimmte Zeit unwiderruflich ist. Was es damit auf sich hat, wird kaum hinterfragt. In der Regel ist die Finanzierung des Kaufpreises zu diesem Zeitpunkt noch ungeklärt. Eine Besichtigung der Wohnung scheitert entweder an Terminproblemen oder es heißt, man könne den Mieter nicht erreichen.
 
3. Beantragung des Darlehens
 
Im Vertrauen auf die Versprechungen händigen die Opfer Lohnabrechnungen aus und unterschreiben blanko Unterlagen, insbesondere eine Selbstauskunft und einen Darlehensantrag. Sie nehmen auch Geldbeträge an, zahlen diese auf ihr Girokonto ein und überlassen dem Vermittler einen Kontoauszug mit einem entsprechenden Guthaben. Das Geld wird wieder abgehoben und zurück gegeben. Hiermit wird Eigenkapital vorgetäuscht. Eine andere Möglichkeit hierfür ist ein kurzfristiges Darlehen des Verkäufers an den Käufer. Der jeweilige Betrag wird auf dessen Konto überwiesen und muß nach Sicherstellung der Finanzierung wieder zurück gezahlt werden.Ein persönlicher Kontakt der Käufer mit der Bank (idR eine Direktbank wie ING-DiBa, DKB, GMAC-RFC Bank/später Paratus AMC/nunmehr Adaxio AMC) findet in der Regel nicht statt. Der Verkäufer bzw. seine Helfer reichen den Antrag bei einem zugelassenen Kreditvermittler wie prohyp oder creditweb ein, der diesen an die Bank weiterleitet. Dies geschieht oft mit gefälschten Belegen (so wird auf den Lohnabrechnungen das Gehalt manipuliert) und wahrheitswidrigen Angaben (z.B. angebliche Eigennutzung der Wohnung). Die Käufer wissen hiervon nichts. Zum Teil gleicht der Verkäufer bestehende Verbindlichkeiten aus, um die SCHUFA zu bereinigen. Der Darlehensvertrag geht entweder den Vermittlern oder den Käufern zu. Diese unterzeichnen auf Anweisung auch weitere Unterlagen wie die Widerrufsbelehrung und den Zahlungsauftrag. Sofern in dem Vertrag eine Eigennutzung angegeben ist, obwohl die Wohnung zur Vermietung erworben wurde, fällt dies dem Betroffenen entweder gar nicht auf oder es wird als Versehen der Bank dargestellt.
 
4. Weiteres Geschehen
 
Sobald der Verkäufer Kenntnis von der Kreditzusage hat, geht er selbst zum Notar und nimmt das Kaufangebot an. In der Regel erfährt bzw. realisiert der Käufer erst später, daß für die Wohnung ein sog. Hausgeld zu entrichten ist und Mieteinnahmen und Steuervorteil geringer ausfallen als angekündigt. Auch die tatsächliche Höhe der Kreditrate wird ihm zumeist erst nach dem Einzug durch die Bank richtig bewusst. Letztlich verbleibt jeden Monat eine erheblich höhere Belastung als ursprünglich angenommen. Schließlich stellt sich oft noch heraus, daß der Kaufpreis deutlich über dem Verkehrswert lag. Die wirtschaftliche Situation hat sich durch den Kauf der Immobilie keineswegs verbessert, sondern vielmehr weiter zugespitzt. Anfangs sind Vermittler und Verkäufer vielleicht noch erreichbar und leisten „aus Kulanz“ kleinere Zahlungen, um zu beschwichtigen. Es dauert jedoch nicht lange und die Geschädigten erkennen, daß ihre Lage immer aussichtsloser wird. Unter Umständen zieht auch noch der Mieter aus und es gibt entgegen den Zusagen keinen Ausgleich durch einen Mietpool oder das Hausgeld wird erhöht bzw. es werden Sonderumlagen fällig.

weiter zu Teil III: Warnsignale