Klaus Hohenester
Rechtsanwalt

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Bank- und Immobilienrecht 
 
IV. Ansprüche gegenüber dem Verkäufer
  
Neben der Anfechtbarkeit des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung geht es zumeist darum, diesen wegen Sittenwidrigkeit für nichtig zu erklären und die Rückabwicklung zu verlangen, wenn sich herausstellt, daß der Kaufpreis knapp doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert, also ein „besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung“ gegeben ist, § 138 I BGB.
 
So hatte ein Mandant eine Eigentumswohnung für 118.000.- EUR erworben. Nachdem das Landgericht Landshut und das Oberlandesgericht München die Klage noch abgewiesen hatten, hob der BGH in seinem Urteil vom 24.01.14, V ZR 249/12 dessen Beschluß auf und verwies die Sache mit folgendem Leitsatz zur neuen Verhandlung zurück: „Ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung … liegt bei Grundstückskaufverträgen grundsätzlich erst ab einer Verkehrswertüberschreitung von 90 % vor.“ Das wäre vorliegend bei einem Verkehrswert iHv 62.000.- EUR der Fall gewesen. Letztlich kam es zu einem Vergleich und der Verkäufer erstattete dem Käufer einen Betrag iHv 25.000.- EUR.
 
Wird die maßgebliche Grenze von 90 % nicht erreicht, kann zumindest ein „auffälliges Mißverhältnis“ vorhanden sein, das dann zur Sittenwidrigkeit führt, wenn dem Verkäufer eine „verwerfliche Gesinnung“ nachzuweisen ist.
 
In der Regel erscheinen Verkäufer und Erwerber gemeinsam beim Notar und schließen den Kaufvertrag ab. Es gibt jedoch auch Fälle, in denen lediglich der Käufer anwesend ist und ein „Kaufangebot“ bzw. „Angebot zum Abschluß eines Kaufvertrages“ abgibt. Dabei taucht immer wieder folgende Formulierung auf: „Der Käufer bietet dem Verkäufer den Abschluß des in Abschnitt B dieser Urkunde enthaltenen Vertrages an. Das Angebot ist bis zum Ablauf des … unwiderruflich (oder: An dieses Angebot hält sich der Käufer bis zum … gebunden). Danach erlischt nicht das Angebot, sondern nur die Bindung hieran. Die Annahme des Angebots kann solange erklärt werden, wie dem beurkundenden Notar gegenüber das Angebot nicht schriftlich widerrufen worden ist.“ Der Verkäufer geht dann zu gegebener Zeit allein meist zu einem ganz anderen Notar und erklärt die Annahme des Angebots.
 
Mit dieser Aufspaltung eines eigentlich einheitlichen Rechtsgeschäfts in zwei getrennte Vorgänge soll zumeist erreicht werden, den Kaufinteressenten quasi festzunageln. Sobald dann die Finanzierung gesichert ist, die vom Verkäufer bzw. seinen Helfern organisiert wird, nimmt dieser das Angebot an, womit der Kaufvertrag zustande gekommen und der Käufer endgültig zum Kauf, also auch zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet ist. Zwar könnte der Erwerber nach Ablauf der Frist sich durch einen Widerruf von der Bindung an das Angebot lösen. Das ist ihm allerdings selten bewusst, da er den gesamten Passus nicht versteht, weshalb das Angebot eben weiterhin Bestand hat und vom Verkäufer angenommen wird.
 
Der BGH hat allerdings in seinem Urteil vom 07.06.13 entschieden, daß die Klausel, wonach das Angebot über den Ablauf einer Bindungsfrist hinaus als widerruflich und stets annehmbar fortbesteht, unwirksam ist. Ob eine Annahme zu einem Kaufvertrag führt, ist demnach u. a. davon abhängig, welcher Zeitraum seit dem Angebot verstrichen ist. In diesem Fall wurde das bis zum 30.06.05 unwiderrufliche Angebot vom 30.05.05 erst am 12.07.05, also sechs Wochen ein Tag später angenommen. Da bei einem Immobilienkaufvertrag der Eingang der Annahmeerklärung des Verkäufers beim Erwerber regelmäßig innerhalb von vier Wochen erwartet werden kann (Urteil des BGH vom 11.06.10), erfolgte die Erklärung des Verkäufers zu spät und führte nicht zum Abschluß des Rechtsgeschäfts. Demnach geschah die Zahlung des Käufers ohne Rechtsgrund und konnte zurückgefordert werden.
 
Allerdings scheitert eine Rückabwicklung des Kaufvertrages in sehr vielen Fällen daran, daß der Verkäufer inzwischen zahlungsunfähig geworden ist und den Kaufpreis (gegen Überlassung der Wohnung) nicht mehr erstatten kann.